좌절하는 청춘들에게 II, 부제: 라떼는 말이야

블로그에 방문자수가 늘어난 뒤로 내가 가장 많이 접했던 댓글들은 오르는 집값을 두고 좌절한 밀레니얼 세대의 불안과 좌절을 담고있었다. 나는 여전히 지난 30년 중 가장 길고 커다란 부동산 상승 사이클을 볼 것이라고 전망하지만, 당신이 무주택자라도 아직 40이 넘지 않았다면 지나치게 좌절하고 분노할 필요는 없다. 모든 시장에는 사이클이 있고 부동산 또한 예외는 아니니까. 현재 우리는 상승기에 있지만, 언제고 내릴 때도 있을 것이며 당신이 충분히 젊다면, 그때에도 경제활동을 이어가고 있을 테니 너끈히 집을 마련할 것이다.

예전의 글에서 어떻게 이런 사이클이 완성되는지를 밝혔다.(링크) 요약하면 과거에도 잘못된 주거정책으로 인해 집값이 크게 폭등하자, 정부는 돌아서서 과도한 공급으로 집을 오히려 지나치게 공급한 적이 있었고 그로 인해 집값이 오랜기간 낮게 유지되어 중산층들이 집을 마련할 수 있었다, 그리고 이런 역사는 반복될 것이라고. 하지만 몇몇은 이렇게 반문했다. "과거에는 고도성장기에 금리가 높아 재테크도 더 쉬웠고 집값도 싸서 사기 쉽지 않았는가, 하지만 우리는 그러한 시대에 살고 있지 않다" 그리고 이 글은 그 잘못된 물음에 대한 대답이다. 아니, 집 사기는 과거가 훨씬 더 어려웠다. 옛 데이터를 뒤적거리는 것은 늙은이들의 넋두리를 듣는 것 만큼이나 고역이겠지만, 그래도 꾹 참고 한번 1980년대의 "라떼는 말이야"에 귀 기울여 보자.

한국의 소비자물가 연 상승률

7080년대의 은행이 예금자에게 10%가 넘는 이자를 주던 것은 사실이다. 하지만 그렇다고 사람들이 목돈을 예금으로 모아 집을 살 수 있었을까. 아니 절대 불가능했다. 위의 소비자물가 상승률에서 보다시피 7080년대에는 물가가 20-30%씩 오르는 일이 흔했다. 일반적으로 주택가격이 소비자물가보다 더 빠르게 오른다는 사실을 감안하면 저 시절의 집값은 해마다 더 크게 올랐을 것이다. 은행에 100만원을 넣으면 1년 뒤 110만원이 되지만 1000만원짜리 집은 1200만, 1500만원으로 뛰던 시절이었다.

그렇다면 대출을 받아서 집을 사는 일은 가능했을까. 그것이 거의 유일한 길이었지만 결코 쉽지만은 않았다. 은행예금금리가 10%인데 대출금리가 그보다 더 낮을 수는 없지 않겠는가. 내 친척 중 한분이 처음으로 은행에서 돈을 빌렸을 때의 대출금리는 무려 15%였다고 한다. 아무리 부동산이 오를 것이라는 확신이 있어도, 두자리 수라는 살인적 고금리에 돈을 빌려 부동산을 사는 것이 어찌 쉬웠겠나. 뿐만 아니라 군사정권 시절만 해도 대출은 아무나 받을 수 있는 것이 아니어서 어느정도 지위를 가진 사람에게만 허락된 특혜같은 것이었고, 때때론 은행 지점장에게 고맙다며 소정의 보답을 해야 하던 시대였다. 장담컨대 집을 사는 것은 7080년대가 훨씬 힘들었다.

과거에는 집이 매우 싸서 소득만으로 살 수 있었다고 주장하는 철부지들도 있다. 하지만 우리의 데이터는 그 반대를 보여준다. 위에서 보다시피, 소득대비 주택가격은 80년대가 말도 안되게 더 비쌌기 때문에 소득으로 집을 사는 것은 몇배나 더 힘들었다*. 당시의 이러한 분위기는 뉴스 아카이브에서 당시 신문들을 검색해 보면 쉽게 알 수 있다.

 

1980년 2월 27일 경향신문 기사

이처럼 고작 17평짜리 아파트, 현재는 찾아보기도 힘든 그런 초소형 거주지를 마련하는데 1980년의 도시근로자들은 11년 이상의 저축을 쏟아부어야 했다. 아마 당시의 물가상승률이 예금금리보다 훨씬 높았을테니 실제 도시 노동자가 집을 장만하는데엔 훨씬 긴 시간이 걸렸을 것이다. 게다가 위의 사례가 한국의 13개 주요도시의 평균을 구한 것이라는 사실을 감안하면 서울의 사정은 더욱 처참했을 것이다. 서울의 주택보급률이 불과 40%를 갓 넘기던 시절이었으니까. 현재의 주택난이 아무리 지옥같아도 7080년대 보다는 더 낫지 않은가.

1990년 4월 30일 매일경제 기사

거기에 대응하는 우리 윗 세대의 반응도 똑같았다. 집값이 계속해서 폭등하자 우리의 아버지 세대들은 결혼을 연기하고 부업에 나서며 돈을 모으기도, 아예 포기하기도 했다. 현재 젊은 세대들의 반응과 너무나 똑같지 않은가. 그랬던 그들의 미래는 어떻게 됐을까?

서울 주택가격 / 물가인덱스 = 서울 주택 실질가격

아마 그렇게 나쁘지는 않았을 것이다. 이후 보통사람을 자처한 노태우 정부가 들어서자 그는 수도권 주택 200만호 건설을 약속했고 그에 따라 서울의 실질주택가격은 1991년에 정점을 찍은 뒤 약 10년간 하락했다. 결혼을 미뤘던 사람들은 다시 미래를 설계하기 시작했을 것이고 부업을 뛰며 종잣돈을 모으던 사람들은 큰 집을, 그리고 현재를 즐기며 소비를 하던 사람들은 뒤늦게 돈을 모아 작은 집을 마련하고, 뭐 그렇게 살아갔으리라. 1980년에 20-30대였던 세대는 다소간의 어려움을 겪긴 했지만 10년 만에 서울의 주택보급률이 41%에서 80%까지 뛰어오르자 자신의 집을 가질 수 있게 되었다. 부동산이 더 빠질 것이라고 생각한 소수의 무주택 투기꾼을 제외한다면.

당시에도 재산세를 늘려야 집값이 잡힌다고 주장하던 멍청이가 있었다.

하지만 이 모든 일은 정부가 공급으로 방향을 선회한 후 일어난 일이다. 현재의 정부는 너무나 멍청하고 너무나 고집이 세서 공급을 꽉꽉 틀어막고 있지만, 민주주의 아래서 이런 멍청한 정책은 지속될 수 없다.(어디까지나 민주주의가 유지된다면) 1987년 민주화항쟁을 겪은 군사정권이 대중의 필요에 따라 정책의 방향을 주택공급으로 돌렸듯, 현재의 정부도 결국 굴복할 것이다. 언젠가 공급을 약속한 정부가 들어설 것이며, 그때 좌절한 청춘들은 1980년대의 신혼부부 崔모씨(31살)가 그랬듯 자기의 보금자리를 마련할 수 있을 것이다.

아미 이 글을 읽는 대다수의 사람들은 서울 아파트의 실질가격이 떨어지던 저 시대에 태어난 밀레니얼 세대일 것이다. 내가 라떼는 말이야라는 말로 옛날 이야기를 풀어낸 것은 꼰대처럼 그때가 더 힘들었어! 라고 일갈하며 당신들의 좌절을 폄하하려는 것이 아니라, 우리의 선입견과는 정반대로 그대의 아버지들 역시 1970-80년대 주택 폭등기를 힘들게 견뎌낸 끝에 가까스로 내 집 하나 마련한 분들임을, 그리고 그들의 인고와 노력의 역사를 상기시키고 싶었다. 그 과정은 결코 쉽지 않았다. 하지만 시간이 지나고 나자 고통스러운 시절도 지나가고 지금의 그대들이 기억하듯, 어찌보면 너무나 쉽게 지나간 것처럼 느껴졌듯이, 당신들이 겪을 오늘과 내일도 언젠가 그렇게 될 것이다. 역사는 반드시 반복되고 사이클 역시 돌아올 것이다. 나는 희망을 파는 사람이 아니지만 뭐 오늘은 크리스마스니까. 밀레니얼 세대여, 너무 걱정하지 말기를. 메리 크리스마스.


*몇몇은 구체적 사례를 들어가며 7080년대에 집을 사는 것이 더욱 쉬웠다고 강변할 지 모른다. 그리고 그들은 대부분 대치동이나 잠실같은 지역을 예로 드는데 그 당시의 이 지역들은 사실상 신도시나 다름없던 지역이거나, 심지어 당시까지만 해도 서울이 아닌 곳들도 있었다. 지하철 3호선도 개통되기 전이라 그 지역에서 서울 도심으로 출퇴근하는 데에 1-2시간이 걸렸는데, 지금도 출퇴근에 그정도 걸리는 교외의 아파트 가격은 월급으로도 살 수 있을 만큼 싸다.

12.16 부동산 대책 평가: 문은 닫혔다.

* 문은 닫혔다. 이제 무주택자가 집을 살 길은 없어졌고 비강남 사람들이 강남에 입성할 방법도 사라졌다. 앞으로 계층이동은 불가능하며 안타깝게도 이제 당신은 복덕방 앞을 지날 때마다 자신의 노동력이 저 자본재 앞에서 얼마나 하찮게 절하되는지 뼈저리게 느끼게 될 것이다. 욕하지 마라. 나 역시 그 중 하나 일테니까. 이제까지 집을 사지 못한 사람은 앞으로 10년 동안 집을 사지 못할 것이고, 이제부터 무택자들의 고민은 (집을) 사느냐 마느냐가 아니라 전세를 택할지 월세를 택할지가 될 것이다. 아멘.

* 이번 정책은 헌법의 선을 넘나드는 것 처럼 보일만큼 과격하지만 그 본질은 단순하다. 하나, 대출을 죄고, 둘, 세금을 올리는 것. 하지만 앞서 17번의 부동산대책을 통해 이 둘은 아무런 효과가 없다는 것을 확인하지 않았던가. 돈이란 물과 같아서 수익을 조금이라도 더 주는 쪽으로 흐르게 되어있기에, 정부가 고가주택 수요자의 대출을 죄어도 다른 곳에서 자본이 들어와 균형을 맞출 것이다. 여러 시장 중에서 부동산에서만 유동성을 퍼 내려는 것은, 한강변 반포대교에 앉아 열심히 물을 퍼내면 딱 그 부근만 수위를 낮출 수 있다고 믿는 것 만큼이나 어리석은 일이다. 세금은 의심의 여지 없이 보유비용을 높이나 그 실질적 부담은 늘 세입자들이 지게 되어있다. 지금도 홍콩, 싱가포르, 런던, 맨하탄의 부동산은 모두 월세가 모기지 대출금리보다 비싸 월세보다 매매가 유리하지만, 세금과 매매비용 때문에 목돈 가진 부자들만이 집을 사고 월급쟁이들은 울며 겨자먹기로 금리보다 비싼 월세를 내야한다. 부자들은 그 월세에서 세금을 내고 나머지 수익으로 더욱 부자가 된다.

* 이번 조치로 월세와 전세가가 올라갈 것이고, 이는 또 매매가를 끌어올릴 것이다. 일부 무주택자들은 해당 조치들을 반기고 집값이 빠질 꿈에 부풀어있던데, 이는 헛된 바람으로 끝날 것이다. 멍청이들이 멍청한 짓을 더 세게 하는데 똘똘한 결과가 나올 것이라고 기대하는 것은 거의 미친짓 아닌가. 만약 당신에게 아직도 집을 살 여력이 있다면 하늘과 부모님께 감사드리고 곧장 달려가 사라.

* 오늘의 모든 조치는 주택이 부족한 상황 아래에서 아무런 효력을 가지지 못한다. 부동산 시장에 대한 이해가 떨어지는 사람들이 그 나쁜 머리를 굴려가며 희망적인 상황을 가정해보지만, 미팅의 룰을 아무리 바꿔도 퀸카가 당신에게 먼저 대쉬할 상황은 결코 일어나지 않는다. 공급이 부족하다는 전제 아래 오늘의 조치는 다음의 부작용을 낳을 것이다.

• 15억 이상 고가주택 대출 전면 금지
  => 매매가 막힌 실거주자들이 전세로 들어가며 전세가를 올릴 것이고, 이는 갭투자를 유리하게 만들 것이다.
• 9억 이상 고가주택 보유자 전세자금 대출 금지
  => 전세입자들은 월세로 전환할 것이니 월세 수익률이 올라갈 것이고, 세후 월세수익률이 은행이자보다 높으니 은행권의 예금을 빨아들일 것이다.
• 임대등록한 주택도 2년 거주 해야 양도세 비과세
  =>임사주택이 매물로 나오는 시기가 2년 늦어짐.
• 다주택자 종부세 중과 가중
  =>집값이 종부세보다 열배씩 오르는데 양도세까지 물어가며 파는게 바보. 세입자들에게 부담이 전가될 것.
• 조정지역 내 대주택자 양도세 중과세 한시적 배제
  => 이번 대책 중 딱 둘밖에 없는 유인책이지만, 양도세를 50%가 아닌 40%만 매긴다고 신나서 집 팔 멍청이는 없다.

* 오늘의 정책에는 뭔가 새로운 대책을 고심해 본, 그런 최소한의 성의조차 없었다. 38페이지에 달하는 주택시장 안정화 방안 보도자료는 이미 봤던 정책과 이미 들었던 대책들을 짜깁기했을 뿐이고, 그 행간에는 깊은 짜증과 원망 그리고  분노가 담겨있었다. 마치 구몬수학이 어려워 풀리지 않는다고 연필을 부수는 바보 덤보처럼, 권한은 많은데 머리는 나쁜 행정부의 무능한 수장들은 한 편의 개그콘서트의 꽁트 캐릭터들마냥 심각한 얼굴로 무게를 잡고 있었지만 그 아래 사무관들 조차 뒤에서 그들을 비웃고 있었으리라. 본인들이 그토록 부르짖던 이명박근혜의 잃어버린 9년이 부동산 상승 이야기였던가.

* 당신이 만약 40을 넘지 않았다면 다음의 글을 꼭 읽기 바란다. (링크)

세 수퍼스타들의 몰락

나는 다음의 세 수퍼스타가 몰락할 것이라고 생각한다. 이들이 지난 5년간 가장 사랑받아온 업종/회사였다는 사실을 생각하면 다소 과감한 주장처럼 보이겠지만 나처럼 생각하는 사람이 아주 드물진 않을 것이다.

1. 쿠팡

한국의, 아니 아시아의 아마존을 꿈꾸는 쿠팡. 하지만 그들은 영업 전략을 잘못세웠기 때문에 망할 것이다. 이마트나 롯데의 수익을 멱살잡고 끌어내릴 정도로 공격적인 할인정책을 펼쳤지만 애초에 이런 전략이 통하려면 1. 자신들의 비즈니스 모델이 혁신적이라 경쟁자들보다 비용이 낮거나 2. 자본이나 규모가 월등하게 커서 출혈경쟁에서 살아남을 수 있어야 하지만 쿠팡은 둘 다 갖추지 못했다. 오프라인 매장이 없다는 점이 그들의 유일한 장점이나 지난 3년간 그들의 손실은 매출에 비례해서 늘어난 것을 보면 쿠팡은 그 장점을 전혀 살리지 못하고 있다. 이는 그들의 비즈니스 모델이 애초에 지속 가능하지 않다는 방증이다. 본인들은 아마존이 목표라고 하지만 아마존의 수익 절반 이상은 클라우드에서 나오는데, 쿠팡은 클라우드 컴퓨팅은 제쳐놓고 되려 아마존의 사업 중 가장 돈 안되는 물류에 집중하고 있는데다 그마저도 훨씬 다양한 경로로 자본을 조달할 수 있고 모회사나 계열사의 지원을 받을 수 있는 이마트나 롯데에게 밀릴 수 밖에 없다. 10년 뒤 쿠팡은 골드뱅크 처럼 한때를 풍미했던 회사로 기록 속에 이름만 남을 것이다. 물류계의 돈키호테여 안녕.


2. 테슬라

내가 테슬라에 탑승해 본 것은 불과 몇번 뿐이지만 하나 확실한 것이 있다. 테슬라는 신박해보이는 패션을 파는 회사고, 샴페인 좌파들의 도덕적 우위로 타는 액세서리 카,  그 뿐이라는 것. 나는 전기차가 내연기관을 완전히 대체할거라는 데에 극히 회의적이지만(그만한 발전/축전/송전 능력을 갖춘 나라는 몇 없다. 게다가 탈원전과 전기자동차는 양립할 수 없다) 설령 그런 세상이 온다고 해도 그 미래는 테슬라의 것이 아닐 것이다. 자동차 산업은 결국 규모의 경제를 반드시 갖춰야 하는 치킨게임이나 다름없는데 이제 겨우 연 50만대를 찍어내기 시작한 기업이 수십년간 매년 1000만대 가까이 생산해 온 TOP5와 단가/유통망/비용최적화 경쟁에서 이길 가능성은 거의 없기 때문이다. 게다가 반도체나 휴대폰과는 달리 기계분야에서 국가간, 기업간의 역전이 좀처럼 일어나지 않는다. 이 분야야 말로 경험과 데이터가 누적되어야 하는 산업이기 때문이다. 전기차의 동력원은 다이슨 같은 청소기 업체도 뛰어든다고 선언할(도로 취소했지만) 정도로 기술적 장벽이 낮은데 비해 나머지 파트들은 전통적인 기계공업의 영역으로 후발주자가 그렇게 쉽게 역전할 수 있는 분야가 아니다. 투자만 때려박는다고 그게 되는 것이었다면 세계 자동차 시장의 거의 절반은 중국이 먹었어야 했다. 그 규모의 경쟁에서 이기는 것은 GM이나 폭스바겐, 도요타지 테슬라는 아닐 것이다. 테슬라가 연 2-5만대 정도만 생산하며 셀럽들의 진보 코스프레용 세컨, 혹은 써드카로 쓰일 땐 그 조악한 품질문제가 수면 위로 드러나지 않았지만 누적생산대수가 50만대를 넘어서며 중산층들이 일상용 차로 테슬라의 핸들을 잡자 소비자들의 불만이 터져 나오고 있다. 내 생각에는 테슬라의 연간 생산량이 200만대를 넘어서면 품질관리 문제가 더욱 심각해질 것이라고 생각한다. 왜냐하면 대량으로 생산할 수록 일정한 수준의 퀄리티를 유지하는 것은 더욱 어렵고 또 차량이 노후화 되면 진짜 품질수준이 드러날 것이기 때문이다. 얼마 전 테슬라가 픽업트럭을 공개하며 방탄성능을 테스트 한답시고 창문에 쇠공을 던지자 유리가 퍽 하고 부서지는 사건이 발생하여, 당일 주가가 폭락하는 해프닝이 있었다. 하지만 이 회사에 대한 내 전망이 암울한 근본적 원인은 (그닥 쓸모도 없는) 미약한 방탄성능에 있지 않다. 기존에 양산모델들의 기본적 품질관리도 안되면서 꿈같은 차를 남들과 같은 가격에 출시하겠다는 그 과대망상에 있다. 전기모터의 토크로 굴릴 정도로 가벼우면서도 그렇게 싼 방탄소재를 개발했다면 테슬라는 승용차가 아니라 방산업체로 재탄생해야 한다. 이 차가, 그리고 일론 머스크의 야심을 뒷받침하는 것이 과학인지 망상인지 5년 안에 결과가 나올 것이다. 사실 이 회사가 장기적으로 수익을 낼 길은 완성차 제조를 그만두고 특허료나 걷는 것이었는데 그 마저 포기했으니 테슬라의 미래는 아예 없다.


3. 바디프랜드 (외 안마의자 생산업체들)

앞의 두 회사가 수익도 못 내면서 희망만 신나게 파는데 비해 안마의자 생산자들은 두자릿수의 영업이익률을 내고 있으니 같은 선 상에 두는 것이 어색할 지 모른다. 그럼에도 불구하고 난 안마의자 생산업체들의 미래가 어둡다고 생각한다. 가장 큰 문제는 안마의자의 경제성에 있다. 안마의자는 최소 2.1제곱미터, 설치 후 집안의 가구배치나 동선을 고려한다면 최대 약 5제곱미터, 약 1.5평의 면적을 잡아먹는다. 서울시 아파트의 평균 매매가격은 조만간 9억을 돌파할 것이고 이들의 평균 면적을 국민주택규모(84m2)라고 가정한다면 현재 안마의자를 사는 가구의 집값은 전용면적 기준으로 평당 약 3500만원이다. 따라서 안마의자를 놓으려면 약 5250만원(1.5평x3500만원)의 주택가격을 추가로 지불하는 것이나 다름없는데, 이를 연 3% 금리로 펀딩한다고 가정하면 매년 150만원의 기회비용이 발생하고 집값이 폭등할 수록 이 비용도 늘어날 것이다. 더욱이 우리나라의 주택수급은 소형보다 대형에서 두드러질 것인데, 안마의자를 편하게 두고 쓸 대형아파트의 공급이 턱없이 부족하기 때문에 안마의자의 수요도 곧 한계에 도달할 것이다. 과거에도 중산층이 이런 대형 사치재를 집안에 들여놓은 시기가 있었는데, 바로 90년대의 피아노였다. 당시 1기 신도시와 함께 대형평수 아파트들이 대거 공급되자 대형평수 프리미엄이 빠르게 내려가면서 집안에 피아노를 한 대쯤 들여놓는 것이 중산층의 필수조건처럼 여기지던 적이 있었다. 하지만 imf 이후 집값이 폭등하자 큰 면적을 차지하는 피아노들은 애물단지로 전락했고 각 가정은 이 사치품을 팔아치우기 바빴다. 안마의자들도 비슷한 운명을 맞이하지 않을까.

위기를 아기다리 고기다리 는 사람들에게

망하지 않는 나라경제를 배아프게 바라보는 이들이 있다. 바로 현금보유자들. 그들은 경제가 안좋은데 집값이 오르는게 말이되냐, 미국도 버블이다, 곧 꺼진다, 다 망할거다. 그 때가 되면 내 모아둔 이 현금다발로 자산을 마구 사들여 부자가 되겠노라며 세계와 경제를 향해 저주를 퍼붓는다.

나는 이들에게 도덕적 문제가 있다고 생각하지 않는다. 경제에 대해 각기 분석이 다를 수 있고 만약 그들이 맞다면 경제가 붕괴할 때 매수자로 나서 시장의 고통을 줄여줄 것이니까. 그런데 유독 우리나라에 저런 사람이 많은 것은 아마도 IMF의 기억 때문일 것이고, 또 그 경험이 얼마나 처절했고 고통스러웠는지를 보여주는 것이라 생각한다. 하지만 비관론자들에겐 미안하지만 적어도 향후 5년간 우리나라 경제에 IMF같은 위기가 다시 찾아올 가능성은 없다. 위기가 오더라도 다른 방식과 형태로 올 것이다.

일례로 2008년과 2011-13년 그리고 2019년을 비교해 보자. 세 시기 모두 한국 경제가 각기 다른 이유로 위기를 겪었지만 여러 자산가격의 움직임은 IMF 때와 확연히 달랐고 심지어 서로도 달랐다. 먼저 외환위기는 국내에 달러가 모자라니 정부가 외화를 조달하기 위해 금융시장을 개방하고 원화금리를 올려 국내 기업들이 원화를 조달하지 못해 도산했던 시기였다. 따라서 모든 자산들의 가격이 엇비슷하게폭락했다, 위기가 진정되자 곧 반등했다. 반면 2008년에는 위기의 진원지가 미국이었던 터라 우리나라엔 제한적 영향만을 미쳤고(어디까지나 미국에 비해서 상대적으로) 특히나 외국 자본의 비중이 미미했던 주택시장은 큰 타격을 받지 않았다.(하지만 그 이후 공급부담으로 내리막길을 걸었다.) 2011-13년에는 계속된 금융규제로 통화량 증가량이 명확히 디플레에 빠진 일본 수준으로 곤두박질치며 광복이래 처음으로 디플레를 겪느라 주식과 주택시장이 모두 저점을 찍다, 이후 경제부총리 최경환의 이름을 딴 초이노믹스로 반등했다. 2018년 말부터 우리가 현재까지는 정부가 괴상한 정책으로 기업의 생산성을 박살내면서도 통화정책과 재정확대로 성장률을 뒷받침하느라 주식과 주택이 정확하게 정 반대로 움직이고 있다. 이처럼 우리가 1998년 이후 겪은 모든 슬럼프는 결코 똑같지 않았다.

하지만 1998년의 악몽을 너무나 생생하게 기억하는 투자자는 모든 위기가 IMF사태와 똑같을 것이라고 기대한다. 그리고 그 기억에 의존해서 투자했던 이들은 모두 상처를 입어야 했다. 2008년에 서울 주택을 산 사람은 98년 과는 달리 금융위기가 진정되고도 거의 10년이 지나도록 손실을 겪어야 했고 2013년 혹은 2019년에 주식을 산 사람도 비슷한 아픔을 겪었다. 이는 마치 심장마비를 혹독하게 겪은 환자가 심장약을 잔뜩 쌓아두고 이후 몸이 안좋을 때마다 원인과 상관없이 심장약을 복용하는 것과 같다. 독감에 걸려도, 저혈압이 와도, 간경화가 오거나 차에 치여도 심장약만 집어먹는데 효과가 있을리가 있나. 군의관이 아픈 환자에게 빨간약만 줄창 처방하듯 저들 역시 모든 위기에 한가지 대응으로 일관하면서 수익이 왜 나지 않는지 갸우뚱하고 있다.

현금 보유자들이 기대하던 팡파레가 터지려면 자산들의 가격이 폭락하면서 금리가 급등해야한다. 자본주의의 역사에서 이런 현상은 자주 벌어지지 않았는데 대표적인 예는 7080년대 오일쇼크로 인한 스테그플레이션이나 우리나라가 겪었던 외환위기 등이 있을 것이다. 하지만 전세계가 no inflation을 수년째 겪는데 스테그플레이션은 환상속에서나 가능한 이야기고 리만의 붕괴 이래로 세계 주요 중앙은행들이 경제가 나빠지자 공격적으로 금리를 인하하는 것을 최소 세번, 똥개훈련하듯 경험했으니 앞으로도 네번 다섯번 여섯번, 혹은 그 이상도 벌어질 것이다. 만약 트럼프가 재선된다면 최소한 liquidity crunch라는 단어는 구글트렌드 20위 안에 들지 않을 것이다. 주식이 50% 이상 폭락하고 GDP 성장률이 연간 마이너스를 찍는 것을 경기 사이클의 종료라고 본다면 우리는 자본주의 역사상 가장 긴 사이클에 놓여있다. 뭐 이미 최장기록을 경신하기 직전이지만.

보병에게 최악의 지옥을 선사했던 1차 세계대전이 끝나자 프랑스인들은 독일인들이 쳐들어왔던 진격로에 거대한 방어진지를 구축했다. 인류가 구축한 역사상 최강의 방어선은 이를 주도한 국방장관의 이름을 본 따 마지노 요새라고 불렀다. 하지만 2차 세계대전이 터지자 독일군은 그 선을 우회해서 5주 만에 파리를 점령했고 결국 땅굴 에 짱박혀 있던 정예 80만의 프랑스 제2집단군은 아무것도 못한채 항복하고 말았다. "지난 번에 독일군이 여기로 왔으니 또 이곳으로 오겠지, 오기만 해봐라"며 중얼거리던 그들에게서 또 한번의 외환위기를 기다리는 현금 보유자들의 모습이 겹쳐보이는 것이 우연은 아닐 것이다. 역사는 늘 반복되지만 항상 똑같은 얼굴로 다가오는 것은 아니지 않은가.

전쟁 시작하자마자 한달여만에 파리가 털릴동안
지하에서 포커나 치다 항복하러 나온 80만 명의 프랑스 제2집단군

토착왜구 문재인

내 예상과는 달리 정부는 지소미아를 파기하지 않기로 결정했다. 자영업자들의 대가리가 퍽퍽 깨져 나가는데도 소주성을 밀어붙여 여러 사람 소주병을 기울이게 하던, 이 노빠꾸 상남자가 빠꾸를 하다니. 도대체 이게 무슨 일인가. 어떤 사람들은 대통령의 판단력에 문제가 있다고 하지만, 그래도 그 어렵다던 사시까지 붙은 사람이 설마. 일부는 불경스럽게 그를 북한의 간첩으로 의심하지만 절대 그럴리 없다. 진짜 간첩이라면 간첩이 아닌 척을 하지 저렇게 대놓고 북한에 매달리겠는가. 불현듯 한가지 의심이 뇌리를 스친다. 혹시 문재인이 일본의 간첩은 아닐까. 놀랍게도 그렇게 가정하면 모든 의문이 풀린다. 이 말도 안되는 대일 대중 대북 외교도, 부동산도, 그리고 경제정책도.

먼저 대일외교를 보자. 지난 2015년 일본 정부는 위안부에 관한 과거 잘못을 시인하고 약 100억 원의 기금을 위안부치유재단에 출연하기로 했지만 당시 문재인 대표는 그 사과에 진심이 없다며 강력하게 반대했다. 만나보지도 않은 니혼진들의 혼네(진심)를 어찌 그리 잘 알까. 그랬던 그는 징용공 문제를 다룰땐 일본에게 보상금을 한국과 반반씩 출연하자고 제안했는데 그마저도 거절당했다. 일본이 100% 내는 안에는 입에 게거품을 물고 반대하고 대신 반반씩 더치페이 하자는 이 남자. 뭔가 의심스럽지 않나? 게다가 그 제안을 내놓기 바로 몇달 전, 정부는 위안부재단의 해산을 발표했는데, 그로 인해 생존해 계신 46명의 위안부 할머니들이 살아 생전 일본에게 배상이나 사과를 받을 가능성은 사실상 사라졌다.(2017년 당시에는 생존 피해자들은 총 47명이었지만 지난 1월 28일 김복동 할머니가 세상을 뜨면서 46명으로 줄었다. 삼가 고인의 명복을 빕니다.) 평균나이 91세에 달하는 일제의 전쟁피해자들이 보상 받을 수 있는 마지막 기회를 박탈한 자, 문재인. 그는 왜 그랬을까.

욱일기를 단 일본 함정을 자국 관함식에 초청한 중국

돌이켜 보면 그의 대미 대중 대북 외교 모두 이렇게 일본에게 이로운 쪽으로 움직였다. 일본과의 무역분쟁에서 행여나 미국이 한국의 편을 들까봐 지소미아 파기라는 카드를 꺼내서 미국이 일본의 손을 들어주게 만들었고, 사드배치 이후 유유부단한 모습을 보여 중국이 한국을 실컷 때리면서 일본과 친해지도록 만들었다. (일본군은 중일전쟁에서 약 2천만 명의 중국인을 죽였는데 이 어려운 것을 문재인이 해냈다.) 뿐만 아니라, 그는 북한에게 삶은 소대가리라는 듣도 보도 못한 모욕을 당하면서도 한없이 퍼주는 호구를 자처하며 모든 한국인들과 일본인들이 북한을 경계하도록 만들었지 않은가. 심지어 웃는 얼굴에 침 못뱉는다는 격언을 거슬러, 허허 웃으면서도 김정은을 빡치게 만들어 올해만 총 12번의 북 미사일 발사를 뽑아내는 쾌거를 이뤄냈다.(투수 문재인 대통령=홈런 제조기) 그 덕에 각종 비리 스캔들에도 불구하고 일본 총리 아베의 지지율은 북한 헤드라인이 뜰 때마다 펑펑 뛰었다. 아베를 위한 폭죽을 쏘아올린 남자.

부동산을 보자. 문재인 정부는 서울을 폭등시키지 못해 안달난 것처럼 보이는데 혹시 일본처럼 버블을 만들어 한국판 잃어버린 20년을 만드려는 것이 아닐까. 도쿄의 평균 부동산 가격은 80년대 말까지 5년간 약 3배 폭등한 뒤 버블이 꺼지며 폭락했다는 점을 기억하면, 이 정부가 들어선 이후 2.5년간 강남의 부동산은 평균 약 50% 이상 뛰었으니 그는 남은 임기 동안 있는 힘껏 집값을 위로 쥐어 짜려는 것 처럼 보인다. 정책실패? 동네 중졸 복덕방 아줌마까지도 우려하는 것을 사시까지 붙으신 인권 변호사께서 어디 모르시겠는가. 떽.

경제정책을 보자. 소주성으로 요약되는 이 정부의 경제 정책은 우리 제조업의 급격한 침체를 가져왔는데 세계 무대에서 한국 제조업의 가장 큰 경쟁자가 누구인가. 바로 일본이다. 한국의 제조업이 몰락할 때 가장 크게 웃는 것은 바로 저 일본이다. 소주성을 지지하는 경제학자도 거의 없고 그 부작용이 심각하게 드러났는데도 불구하고 문재인 대통령은 국민과의 대화에서 소주성에 대한 고집을 놓지 않았다. 그의 목적이 무엇인지 의심이 가시질 않는다.

셜록 홈즈는 말했다, "모든 가능성을 소거했을 때 남는 것이 답이다. 그것이 아무리 불가능해 보일지라도" 현 정부의 이해할 수 없는 행보이 대한 다른 가능성들을 모두 소거 하고 나면 두 가지 결론만 남는다. 이 정부가 단체로 병신이거나, 아니면 간첩이거나. 돌이켜보면 아마도 우리 영민하신 문재인 대통령은 조국을 법무부 장관에 임명하게 되면 어떤 일이 벌어질 지 충분히 알았을 것이다. 그리고 조국을 조진 윤석렬 역시 문재인의 손에 임명된 사람이다. 혹시 조국이 민정수석 시절에 눈치없이 일본을 향해 죽창을 들자고 말한 것이 문재인의 눈에 거슬렸고, 그래서 그를 어거지로 법무부 장관에 앉혀 만신창이를 만든 것 아닐까. 일식을 좋아하시는 가카께서 딸까지 일본의 극우계 대학에 유학보낸 것도 모르고, 청와대 한켠에서 핸드폰을 붙잡고 킥킥대고 있었을 조국을 떠올리니 문득 눈치없는 그가 가련하게 느껴진다. 부디 콩밥 맛있게 잡수시길.

문프가 다주택자들을 부유케 하리라.

그저께 문재인 대통령의 대국민 토론을 보며 부동산에 관한 부분만 요약해보았다. 내가 내린 결론은 단 하나다, 지난 부동산 향후 예측(링크)은 그나마 보수적인 수치에 가까울 것이다. 왜냐하면 행정부 수장의 부동산에 대한 인식은 바닥부터 크게 잘못되어 있고 그 아랫사람들도 크게 다르지 않기 때문이다.


Moon: 저는 부동산 문제에 대해 우리 정부는 자신 있다고 장담한다. 왜냐하면 지금까지 부동산 가격을 못 잡은 것은 역대 정부가 늘 경기부양 수단으로 활용을 해왔기 때문이다.

=과거 부동산으로 경기를 부양한 것은 대부분 건설투자를 통해서이고 이는 부동산의 공급을 늘렸다. 우리 지엄하신 문재인 가카 께서는 지금 부동산의 공급을 늘리면 가격이 상승한다며, 경제학의 I-S곡선을 새로이 그리고 계신것이다. 나는 경제학에서 가격을 올릴수록 수요가 늘어나는 재화는 들어봤지만 공급을 늘렸다고 가격이 오르는 재화는 본 적도 들은 적도 없다. 무주택자들이여, 이민가라. 당신이 문재인 대통령이 노벨 경제학상을 받을 것이라고 믿는 것이 아닌 이상.


Moon: 양도세같은 경우는 집 1개만 있으면 면세 되니까 실소유자가 주택 사는데 방해가 될거라고는 생각 하지않는다.

=현행법 상 1주택 2년 실거주자여도 9억까지만 면세고 그 이상은 모두 소득세를 물어야 한다. 서울의 중위 주택가격은 올해가 가기 전 9억을 넘어설 것이니 서울시민들의 절반은 1주택자여도 이사갈 때 양도소득세를 물어야한다. 내 계산이 맞다면 3년 뒤 서울 시민 넷중 셋은 이사하며 주택을 사고 팔때 양도소득세를 내야 한다. 헌데 그 말은 곧 이사하는 이들에게 벌금을 물리겠다는 말이나 다름없지 않은가. 당신이 진짜 실거주자라면 지금 사는 집을 팔고 어디로 가든 정부는 세금을 뜯겠다는 말이니까. 하지만 서른 살이 원하는 집과 마흔의 집, 그리고 쉰 살 또 예순의 집은 또 다르다. 그런데 실거주자들에게 이사할 때 마다 돈을 걷어간다는 말이 도대체 현실성이 있는 말인가. 이 남자는 장담컨대 서울의 부동산 가격이 얼마인지 알지도 못한다. 


Moon: 공급을 늘리는거도 중요하다고 생각한다. 수도권 30만호 3개 신도시를 포함해서 공급 늘릴거다. 

=(신도시 기 주민들에게는 미안한 말이지만) 소나타의 가격을 반값으로 만들어도 람보르기니나 마세라티의 가격은 빠지지 않는다. 클럽에 김신영이 백만명이 들이닥쳐도 트와이스 9명의 인기를 누를 수 없다. 왜냐하면 애초에 둘의 수요계층은 아예 다르기 때문이다. 공급이 부족한 것은 서울과 도심이지 지방이 아니지 않은가. 지방에 아파트를 때려박을테니 도심에 살지 말고 지방에 살라는 문프께서는 대통령 자리 대신 우리 동네 동장 자리를 드릴 테니 이직하실 생각은 없으신지.


Moon: 우리나라는 주택 보급률이 100%에 가깝지만 여러채 있는 사람들이 있기에 자가 주택이 없는 사람들이 있다. 

=그리고 그 다주택다들 덕분에 10억짜리 집을 살돈이 없는 사람들이 전세금 6억, 혹은 월세 250만원만 내고 그 집에 살수 있다. 다주택자들이 사라지면 그들이 그 집을 10억보다 저렴하게 살수 있을 것 같나. 아니, 그들은 평생 그 지역에 살 가능성을 잃는 것이다. (이를 이해하지 못한다면 부동산 투자, 아니 평생 투자를 멀리하라)


Moon: 기존 정책은 4인 가구를 기준으로 주택 정책이 이루어졌지만 요즘은 1인 가구 비율이 높고 높아지고 있다. 모든 가구 중에서 1인가구 비율이 높다. 4인용 기준의 주택이 필요하지 않기에 점점 낮추는 형식이 필요하다. 그렇기에 지금 만들고 있는 시설들이 확대되면 청년들의 주거 문제가 해결될거라 본다. 


=1인 가구는 지난 2년간 급격하게 증가했는데 이는 부동산 상승장에서 청약가능성을 높이기 위해 세대분리가 활발하게 일어난 것 때문이지 실제로 1인가구의 수요가 폭발적으로 늘어난 것은 아니다. 설령 그렇다고 하더라도 1인가구를 위한 공급은 지금도 충분하다. 사람들은 혼자 외로이 잠들 오피스텔이 아닌 가정을 꾸리고 안락함을 누릴 home을 원하지 않는가. 오피스텔은 house가 될 수 있을지 몰라도 home은 될 수 없다. 세상물정 모르는 이 할아버지는 지금 남의 다리를 벅벅 긁고 계시다. 어서 가서 대형 사라. 벅벅.

Moon: 부동산 거품보다 공급으로 커버하고 있다. 젊은세대나 1인 가구에 대해선 빌라의 공급을 늘릴 것이다. 

=아파트 못샀다고 빌라 사면 죽는다. 

 

 

장담컨대 문재인 대통령은 자기 손으로 등기 한번 쳐본 적도 없고 현재 아파트 중위가격이 얼마인지도 모르며 내년 서울시 신축 아파트 입주 물량이 얼마인지도 모를 것이다. 자신의 지지율을 갉아먹는 쌍두마차 중 하나가 부동산 정책 실패인데도 알아 볼 생각조차 하지 않는 이 할아버지와 그 추종자들이 청와대에 있는 한 다주택자들의 축제는 계속될 것이다. 무주택자들이여, 당신이 정말 현명하다면 그제의 대통령 토론을 보고 이민을 생각하지 않을 수 없을 것이다. 내가 원하던 대한민국은 이게 아니었지만 어쩌겠는가. 그대들이 원하던 나라가 이럴진대.

나라에서 가장 보호해야 할 빈민층의 소득을 박살내는 정부

방위비 분담과 미군의 가격2

오늘 오전 3차 한미 방위비분담금 협상이 파행으로 끝났다. 언론에 보도된 내용에 따르면 오전 10시에 시작된 회의는 11시를 넘긴지 얼마 되지 않아 미국측이 협의 없이 협상장을 떠나면서 조기에 종료되었다고 한다. 한 관계자의 발언에 따르면 지난 수십년 간 한미 앙측 방위비 협상에 나서면서 차후 협상 타임라인을 정하지 못한 적은 처음이라고 한다.

굳이 전문가가 아니어도 이것이 트럼프의 뜻이라는 갓은 쉽게 알수 있다. 먼저 협상대표 James P. DeHart의 이력을 보면(링크) 그는 어린 시절부터 외교가에서 자라 본인 역시 외교분야에서 경력을 쌓았다. 그리고 외교관들과 대화를 해 본 사람들이라면 알겠지만 외교가의 사람들은 파격을 꺼려하고 의전을 중요시하는데, 동맹국에게 저런 모욕적인 행동으로 상대를 외통수로 몰아가는 것은 전통적인 외교가의 행동이 결코 아니다. 뿐만 아니라 상대가 제안을 거부할 때 파격적으로 판을 깨는 행동은 트럼프의 전매특허 아닌가. 하노이 회담에서 김정은을 만났을 때도 그랬고 류허 부총리가 미중 무역회담을 위해 워싱턴에 방문했을때 그랬다. 그리고 이 두 경우 모두 트럼프는 이렇게 말했다, "딜이 되어도 좋지만 되지 않아도 우리에겐 나쁠 것이 없다." 그 비즈니스 맨의 방식은 상대를 구석으로 몰아넣어 모든 조건들이 자신들에게 유리한 상태에서 양자택일을 강요하는 것이다.

북한과 중국은 병신외교를 펼치는 우리와 너무나 다르다. 그들은 트럼프의 조건을 받아들이는 것 외에는 그와 딜을 할 수 없으며 그와 딜을 하지 않는다면 더 큰 고통을 겪어야한다는 것을 알고 있다. 그래서 중국은 결국 자국의 법을 고쳐가며 미국의 제안을 받아들였고 북한은 미국과 만나고 싶어 안달이 나 있다. 평범한 금수저로 태어났지만 미국 최고의 재벌 중 하나가 되고, 이어 미국 대통령이 된 트럼프를 우리나라 언론과 대중은 병신 또라이 취급하지만 그는 취임하면서 자신이 호언장담한 거의 대부분의 목표를 이뤘고 자신의 말이 허언이 아님을 증명했다. 그리고 그가 자신의 협상단에게 한국이 조건을 받아들이지 않는다면 자리를 박차고 일어나라고 주문했다면 우리를 확실히 외통수에 넣었다고 판단했다는 뜻이다.

현 정부의 지지율은 낮아져가는데 우방 일본은 물론이고 중국과 러시아 뿐 아니라 문재인 대통령이 가장 신경쓰던 북한마저 우리를 삶은 소대가리로 보고 있다. 우리에게 우방은 없다. 그런 상황에서 트럼프는 미국의 극동 파트너 자리를 두고 우리와 일본에게 각각 5배의 영수증을 내밀었다. 트럼프는 남한이 거부한다면 주한미군을 축소할 명분이 생겨 그대로도 좋은 것 아닌가. 이 사활에서 우리에게 남은 유일한 한 수는 일본이 한국과 함께 트럼프의 제안을 거절하는 것 뿐이지만 얍삽한 저 아베와 일본이 과연 그럴 족속들인가.

에휴 잠이나 자자.