지금이라도 집을 사라.

나는 지난 5년간 한국 부동산을 매수하라고 강력 권고했다, 2015년(링크)에도 그리고 2017년(링크)에도. 하지만 공급이 부족한 마당에 모든 사람이 집을 매수할 수는 없는 법인지라 몇년 전에 받았던 질문을 아직도 똑같이 받는다. "지금이라도 집을 사야하는가?" 내 대답은 아직도 똑같다. "지금이라도 늦지 않았으니 당장 사라"

이것이 물론 쉬운 결정은 아니다. 서울 주요지역의 집값은 저점이던 2014년 대비 거의 2배 이상 올랐는데 그때보다 대출은 더 어렵고, 세금은 늘어났으며 정부가 집값을 잡기 위해 더 많은 노력을 기울이고 있으니 수억이나 되는 돈을 들이는 데 두려운 마음이 드는 것은 당연하다. 하지만 트레이딩은, 그리고 투자는 그런 당연한 감정들을 극복하는 것에서 출발한다. 유명한 펀드 매니저나 트레이더가 "마음 내키는대로 사고 팔았더니 어느새 부자가 되어 있더라"라고 하는 것을 보았는가. 동물적인 감각으로 투자한다는 것은 그냥 오랑우탄이나 침팬치같은 동물처럼 투자하겠다는 것이나 다름없다. 분명 돈은 인간의 감정을 싫어한다.

따라서 다시 한번 경제 지표와 시장을 냉정하게 분석해 볼 필요가 있다. 과연 현재 집값은 고평가되어 있는가, 그리고 서울 시내의 주택공급은 충분한가. 아래의 데이터와 수치는 yes라고 대답하기 쉬운 그 통념을 산산히 부순다. 서울의 집값은 버블은 커녕 아직도 저평가 되어있고 공급은 여전히 절대적으로 부족하다.


1)주택 가격 평가

위의 차트는 서울시 내의 평균 주택가격을 대한민국 국민의 평균 가처분 소득으로 나눈 것이다. 지난 10년간 한국의 1인당 가처분 소득이 거의 50% 증가하는 동안 주택 가격은 고작 12%밖에 오르지 않았다. 이 지표를 보면 서울의 주택난이 극심하던 1980년대나 주택 가격이 빠르게 상승하던 2000년대 중반에 비하면 서울의 주택가격은 아직도 싸다. 게다가 평균소득이 오르면 고소득자의 수는 더욱 빠르게 늘어난다. 2007년 연봉 1억이 넘는 근로소득자는 10.1만 명에 불과했지만 2016년에는 무려 65.3만 명이 되었다. 고액연봉자가 살고 싶어하는 강남이나 마포, 용산, 성동구의 신축 아파트 가격이 2배 이상 뛰며 타 지역을 압도하는 데엔 이와 같은 배경이 있다. 사람들의 소득이 줄지 않는 이상 집값은 계속해서 상승할 것이다.

집값의 valuation을 비교할 또 다른 지표를 보자. 나는 개인적으로 특정 재화의 실질 가격을 평가할 때 통화량과 명목 가격을 종종 비교한다. 이는 통화량 증가에 따른 인플레이션 효과를 대략적으로 보정해주기 때문이다. 통화량 대비로 보아도 한국의 주택 시가총액은 전혀 고평가 구간에 들어가 있지 못하다.


2)주택 공급 평가

서울시의 주택 공급 수급을 평가할 때엔 아래의 표 하나만 기억하면 된다.

*수요
서울시 가구 수  : 385만 가구
+서울시 생활권 :   55만 가구
           합           : 440만 가구

*공급
서울시 주택 수  : 365만 채
그 중 아파트 수 : 165만 채
신축 아파트 수  :   65만 채

아주 소수의 상류층을 제외하고 모든 사람들은 서울 내 신축 아파트에 살고 싶어한다. 서울시의 인구가 줄었다고 하지만 그들은 자발적으로 서울을 떠난 것이 아니라, 부족한 주택 수로 인해 밀려난 것이다. 그렇게 서울시 밖에 살면서 시내를 오가는 사람들의 숫자는 156.3만 명, 약 55만 가구다. 이렇게 총 440만 가구가 저 65만 채의 신축 아파트를 차지하기 위해 쩐의 전쟁을 벌이고 있는 것이 서울 부동산 시장의 현 상황이다.

구체적인 숫자를 따져 보면 앞으로의 전망은 더욱 암담하다. 흔히 사람들은 지은 지 15년이 넘으면 구축 아파트로, 40년이 넘으면 부수고 다시 지어야 할 재건축 대상 아파트로 분류한다. 따라서 매년 9.1만 채(365만 채/40년) 집을 새로 지어 줘야 서울 내의 주택 수급사정이 악화되지 않는데, 지난 10년간 이 숫자를 맞춘 적은 단 두 해 뿐이었다. 나머지 8년 동안 수급 사정은 계속 악화되어 온 것이고, 그 결과 서울시에는 미분양 주택이 거의 사라졌다.


서울시 미분양 주택 수

이러한 수급 불균형은 재건축/재개발을 막은 국토부의 어리석은 정책 덕분에 더더욱 악화될 가능성이 크다. 이런 멍청한 정책이 어떤 결과를 가져오는지 우리는 이미 겪은 적 있지만, 정책 설계자들은 집값 안정이라는 대의적 목표가 아니라 개인적 욕망에 따라 고집을 부리고 있고, 앞으로도 그럴 것이다.(링크)

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이렇게 서울 내 주택 수요는 풍부한데 비해 공급이 턱없이 부족한 상황이라면 어떤 대책을 써도 주택가격을 잡을 수 없다. 종부세를 비롯한 각종 세금을 매기면 가장 가난한 주택 보유자가 조세부담을 못 견디고 전세입자로 전락하여 전세수요가 늘어난다. 그렇게 되면 돈이 가장 많은 다주택자가 그 집을 사들여 전세를 돌리게 되니, 결국 주택 가격은 제자리로 돌아오고 소유구조만 악화될 뿐이다. 조선시대에 지대를 높이면 결국 지주가 아니라 소작농이 비싼 세금을 부담하게 되듯, 모든 사회적 비용은 가장 약자에게 전가되기 마련이니까.

또 금리를 올리거나 대출을 죄는 통화정책은 부동산 외의 여러 시장에 영향을 주게 된다.  지나치게 많은 시중 유동성 때문에 부동산이 폭등했다고 하지만, 그럼 이 통화량이 왜 주식시장, 상품시장, 혹은 떡볶이시장 학원수업료 등으로 흐르지 않고 부동산 시장에만 모이겠는가. 유동성은 마치 물과 같아서 가장 높은 수익률을 주는 곳으로 모이기 마련이고, 어리석은 정부 정책 덕에 마침 그게 부동산 시장이 되었을 뿐이다. 이를 막기 위해 유동성을 죄면 수익성이 가장 나쁜 시장에서 먼저 돈줄이 마른다. 부동산에서 돈을 퍼내도 어떻게든 물이 위에서 아래로 흐르듯 부동산 시장에서 빠져나간 만큼을 채울 테니까. 내 생각에는 만약 정부가 그런 정책을 쓰면, 자영업 대출시장이 그 희생양이 될 가능성이 크다.

예를들어 전세대출을 금지했다고 치자. 그럼 새 전세금을 맞추지 못한 세입자는 월세로 전환할 것이고, 이렇게 월세수익이 올라가면 집주인은 저축은행에서 예금을 빼서 전세를 월세로 돌릴 것이다. 자금이 빠져나간 저축은행은 안정적인 부동산 담보 대출보다 어떻게 돈을 날려먹을지 모르는 자영업자 대출과 신용대출을 먼저 줄인다. 그중에서도 저소득자의 대출을 가장 먼저 줄일 것이다. 결국 줄어든 통화량은 어느 경로를 통해서든  가장 가난한 사람들에게 타격을 입히게 되어있다.

그리고 이 정책의 가장 큰 비극이자 희극은 현 정부를 가장 지지하는 계층이 가장 큰 타격을 받을 것이라는 점이다.